按照最近路线，从天安门到昌平区的朱辛庄地铁站距离有26公里。开车上京藏高速，需要1.5小时。如果按照房地产最经典“地段、地段、还是地段”理论，这不是个好地方。但3月23日这场土拍，还是创造了北京拍地纪录——有42家竞买人参与了竞价，北京土地市场有种提前过年的欢快感。

(资料图片)

这是一场盛宴，粗粗一算，42家开发商里央、国企超过30家。中建系旗下最强的三局和八局、华润、中海、保利，地方国企如首开、住总，民企如龙湖、绿城，都盯上了这块地。

一家央企的北京负责人说，这要换前几年，融创、还有几家闽系房企肯定杀进来。老朋友没来，但碧桂园来了。这与上个月碧桂园透露出的消息一致——重启朱荣斌未竟的一线城市高端事业部。但房地产讲究传统，一线城市和二线城市、高端产品和刚需产品，乃至拿地策略、授权机制、同行关系、算账能力等等，这是个系统工程，最终汇总为两个缥缈的字眼：基因。

朱辛庄土拍就像一面镜子，映照出几家欢乐几家愁，映照出地产江湖的荣辱沉浮。刚刚履新的越秀北京总经理董毅说：

北京有头有脸的开发商都来了。

不闻旧人哭，这是新人的狂欢。就在10几个小时前，恒大地产公布了境外债务重组方案。简单说就是，发新债还旧债（期限10-12年）、债转股（期限5-9年），同时恒大未来三年要正常运营，还需要近3000亿融资。恒大说，从第四年开始，假设公司恢复正常运营，旧改项目得以开发，预计2026-2036年均可实现无杠杆自由现金流1100-1500亿元。

（图片来源：恒大官网）

截至2021年底，恒大总资产1.699万亿，总负债1.898万亿。强行给一家资不抵债的公司续命，恒大靠的是许家印强大的的画饼能力。但金融反腐正盛，曾经锄大地的牌友们也都遁走，胆大又有钱的朋友越来越少了。许老板是不怕破产的，但债权人和供应商们怕，如果真走到清盘呈请这一步，境外债权人“预计回收率”3.53%，票据持有人则是5.92%——只求同年同月同日死的节奏。

恒大渡劫只热了半天，北京土拍就粉墨登场了。

朱辛庄地块规划建筑面积3.66万平，它最大的优势是没有共有产权、没有配建，用开发商的话来说，这是块非常干净的地。

从3月20日线上竞价开始，只过了30手，朱辛庄地块就触达12.995亿价格上限，转入线下摇号。这就像是世界杯进入点球大战环节，富贵在天，哪怕你是法国阿根廷，也不见得能拿下中国队。

2.4%的几率，最终被馅饼砸到的是大华地产——很名不见经传的上海房企。他们可以转头去买几张彩票了。这项目指导售价6.2万/平，而土地成交价是3.56万/平，北京开发商很久没见过房地价差如此友好的项目了。

根据竞拍规则，所有参与摇号的企业及其关联方，都不得入股或取得投资收益，刨除掉上面42家企业，这块地基本上就是大华自己开发。

大华是谁？上海朋友说，自从绿地爆雷后，大华俨然有上海滩扛把子的感觉了。这家脱胎于宝山区大场镇的集体企业于1988年创立，在2002年由大股东金惠明完成了私有化过程。从集体所有到个人囊中之物，在那一时期并不鲜见。幸运的是，金氏家族选对了行业，98房改后，地产行业狂飙突进，05-06年间，大华的销售金额和销售面积都是上海冠军。

此后，大华趋于保守，并未大举扩张实现全国化，一直徘徊在全国百强末尾。但从2019年开始，大华开始凶猛拿地，扩张到杭州、济南、大连等城市。2021年，大华卖了559亿，世无英雄，大华排名第51。

直至北京摇号拿地，大华的全国化扩张完成最重要的一块拼图。有意思的是，不少上海网友在社交媒体感慨：

大华敢不敢和在上海一样，祸害下帝都人？

（图片来源：网络）

熟悉大华的朋友说，它有几个特点，第一是喜欢做郊区大盘，比如上海的大华社区，占地3.5平方公里，大华锦绣华城，占地3.3平方公里，南京浦口的大华锦绣城，占地1800亩……第二个特点是不做高端，只做刚改，品控质量差，

“总部从宝山搬到普陀了，在新城旁边，天天都有人维权”。

这两个特点总让人想起另外一家宇宙房企。老板也是高中毕业，从小镇走出，以质量问题闻名，没准大华对标的就是它。

北京这波土拍盛况，和前阵子二手房的短暂回暖颇有交辉之意。老玩家退场，新势力顶上。不同的是，未来5-10年间，都是央企国企的天下，竞争只会更激烈。招商蛇口的一个朋友说：我们在北京今年的kpi是拿到8块地。

招商去年卖了3200亿，在上海和江南两个区域就占了近2000亿。万科在上海销售额突破500亿的那年，招商只有30亿。但2020年万科、中海、华润因围标，三年内禁止在上海拿地，招商实现反超，没有人知道这样的机会还会不会再有。对很多公司来说，旧格局打破了，击鼓传花的下一棒，它们要成为主角。

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