30多家房企抢一块地，600w的楼盘开盘即罄，二手房成交火爆全国，以上这些，是不是代表成都楼市真实火爆？

今天这篇稿件，核心是为大家分享1季度成都楼市“火热”的真相，以及对成都楼市走势的4大预判。

(资料图片仅供参考)

1·土地：局部火热不是真正的火热！

最近大家可能经常看到某个地块有二三十家房企去抢，显得市场很热。

但实际上，只有热点板块的土地才有人抢，二圈层基本底价，三圈层的地都不太敢挂出来，流拍概率很大。

这不是真正火热的市场该有的表现。

行业起起落落，从业者走走留留，不知道还有多少人记得，成都楼市真正火热的那几年。

17年，新都一宗地溢价137%成交。

19年，大发新都地块溢价125%成交，崇州一地块溢价81%成交。

随便举了上面两个例子。

那时候的市场也会分化，每一宗地的溢价率也都有高有低，偶尔也会有流拍，但整体来说，一二三圈层至少是百花齐放的。

而现状是，只有局部板块火热。

这可能造成更严峻的区域踩踏。

而且，央国企依旧是主力军，拿地面积和金额占比都接近7成。

没有民企积极参与的市场，很难说火热。

2·新房：市场回暖 但非“普热”

如何评价近期的新房市场表现？

3月份的数据比前两个月好，比去年平均水平高，近期回暖。

但并未达到近十年平均水平，没有以前好。

成交分化非常严重，好板块的好产品即开即罄，一般的楼盘销售很难。

开盘去化9成及以上的新盘，均位于一圈层。

三圈层有一半的区域季度销量不足10万㎡。

整体来看，新房市场趋势和土拍市场极为相似。分化，分化，还是分化。

1季度成交TOP10板块，7个在一圈层，其中4个在天府新区：总部商务区、麓湖、科学城、锦江生态带。

再对比1季度供应TOP10板块来看，有些板块供应虽然很高但成交有限。

3·二手房：成交量火爆 但房价涨不动

整个1季度，成都累计成交了5.7万套二手房，历史最高。

相当于2021年、2020年全年的成交量，2019年半年的量。

我们认为成交火爆有以下原因：

1.挂牌量高，业主持续出货，已破19万套（资产优化、抛售变现、置换），选择面大

2.利率降低+交易流程简化+限购放松

3.市场倒逼：新房门槛高；延期交付和烂尾问题

（这条补充个数据：新房供应套均总价294万，二手挂牌套均总价187万；新房这个均价，大家觉得买不到房子，但二手这个均价，随便买的感觉，150w以下还是成交主力）

遗憾的是，成交量这么好，成交价却并没有起来，最新挂牌均价也降到较低水平。

不久前我们发布了3月二手房市场分析，这里不再赘述，更多关于二手房的分析可以跳转链接☞成都二手房挂牌量再创新高！房价涨起来了吗？

4·预判：谨慎乐观

①楼市高热后或有小降

宏观层面，3月全国居民消费价格（CPI）同比上涨0.7%，创近18个月新低；另外，1季度全国住户存款暴增9.9万亿元，是2021年全年的增量，说明居民消费及投资信心并未恢复。

本次成都市场升温核心原因在于政策和积压需求的释放，后期政策边际效益减弱、需求集中消化后，若无新的政策刺激，市场热度或减弱。

②短期供应活跃 对成交市场有支撑

据目前项目释放的信息，预计二季度新开或加推的项目达82个，供应持续活跃。

从位置分布来看，50%位于一圈层，且多位于核心/高潜板块，位置好、产品力强、品牌房企加持，可持续带动市场热度。

③二手房腾挪大量改善需求 为新房注入增量

1季度成都成交5.7万套二手房，如果按30%的置换比例演算，预计新增1.7万套新房需求量。

④价格小涨 部分项目突破天花板

限价明显放松，多个项目预售均价突破3.5万元/㎡，房源最高预售价近10万元/㎡，部分古早低价项目有机会恢复“市场价”销售，价格上涨。

来源：CRIC克而瑞四川（cdfjcric）